Un fenómeno curioso se viene repitiendo en silencio en los últimos años en los barrios acomodados del noroeste de Madrid, donde las grandes mansiones ubicadas en parcelas valoradas en millones de euros forman parte habitual del paisaje.
Se trata de la sustitución de estas grandes mansiones unifamiliares por complejos privados formados por casas unifamiliares más pequeñas, construidas en el espacio que antes ocupaban grandes casoplones. A nivel urbanístico no parece haber un gran cambio. Sin embargo, tal y como contaba el concejal del Grupo Municipal Socialista de Madrid Antonio Giraldo en su perfil de X, se trata de un proceso de gentrificación inédito que silenciosamente se está implantando en los barrios más ricos de la capital.
Mismo espacio, más población. Tal y como explica Giraldo en su hilo, cada una de estas operaciones se da en un marco perfectamente legal ya que no requiere ninguna actuación de reordenación del territorio ni recalificación del uso del terreno ya que continúa siendo una única parcela y contiene viviendas unifamiliares. No cambia el tipo, solo cambia el número.
Para hacer posible el milagro de los panes y los peces en versión inmobiliaria, basta con habilitar una calle privada que vertebra el acceso a las nuevas casas unifamiliares dentro de la parcela. La única diferencia es que, en lugar de tener una sola construcción en forma de enorme mansión que ocupa una sola familia, el espacio de redistribuye en varias viviendas unifamiliares más pequeñas, ocupadas por sendas familias.
Sin requisitos legales complejos. Dado que solo se produce una reordenación del espacio dentro de la parcela. el único requisito que marca el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid es presentar un estudio de detalle al ayuntamiento. Como en realidad no se está incumpliendo ninguna normativa porque no se está cambiando la naturaleza de las viviendas que se van a construir, en realidad el trámite queda casi en un formalismo informativo.
Sin embargo, lo que en realidad se está consiguiendo es incrementar la densidad de la población residente porque, en lugar de tener una vivienda unifamiliar de 1.000 m2 en la que vive una familia, pasa a tener cinco casas unifamiliares de 200 m2 con cinco familias ocupando el mismo espacio.
Ricos, pero no tan ricos. La gentrificación de barrios céntricos acomodados de la capital ya es una realidad. Los tradicionales habitantes de barrios como el de Salamanca ya se están viendo forzados a mudarse a otras zonas más alejadas ante el incremento del precio de la vivienda de lujo en esos barrios impulsado por la llegada de millonarios de EEUU y Latinoamérica.
Eso ha hecho que los barrios residenciales de lujo de la periferia, tradicionalmente habitados por los ultrarricos que habían construido sus mansiones en un barrio tranquilo y con pocos habitantes, se conviertan en el nuevo destino para estos nuevos vecinos que no son tan ricos como para comprarse una mansión, pero igualmente acomodados.
El problema de la densidad. El gran problema de incrementar la densidad de una zona residencial es que las infraestructuras no estaban pensadas para este cambio. Precisamente por eso no se permite construir bloques de piso en ellos.
Los barrios residenciales, de Madrid y de la mayoría de grandes ciudades de España tienen calles más estrechas, menor capacidad de aparcamiento y redes de transporte público dimensionadas a un uso de pequeño volumen de personas.
Si de repente la población se multiplica por cinco, los servicios se tensionan y la vida en esos barrios deja de ser tan tranquila y relajada como solía ser. Calles con más tráfico y atascos, frecuencias de transporte público insuficiente, infraestructura sanitaria y plazas escolares insuficientes, etc.
La gentrificación «invertida». Mientras que habitualmente la llegada de nuevos vecinos de alto poder adquisitivo elevaba el precio de la vivienda hasta hacerla inaccesible a sus habitantes, en los barrios residenciales de alto poder adquisitivo de Madrid se está dando el proceso inverso.
Las promotoras inmobiliarias están presionando a los propietarios de las grandes mansiones para derribarlas y construir casas de lujo más pequeñas y rentables, para millonarios que no pueden permitirse comprar una vivienda de 1.000 m2 en esa zona, pero sí una de 200 m2 y compartir espacio con cuatro vecinos más.
En Barcelona no funciona. En la zona alta de Barcelona, con una disposición de enormes parcelas en las que se construyeron enormes casoplones, se ha intentado aplicar el mismo modelo de sustitución de grandes mansiones por casa de lujo, pero más pequeñas. Sin embargo, la política urbanística de la ciudad condal no interpreta de la misma forma esa práctica.
Para el consistorio catalán, el cambio no representa simplemente una reordenación de los volúmenes construidos como sucede en Madrid, sino que tienen en cuenta el impacto de la modificación en el barrio y se reconoce «la necesidad de mantener el carácter de barrio consolidado».
Imagen | Unsplash (Fabian Wiktor, Alim)
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Algo inédito está ocurriendo en los barrios de lujo del centro de Madrid: se están gentrificando a la inversa
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Xataka
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Rubén Andrés
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