Alquilar ya es 400 € más caro que hipotecarse: es la prueba de que «comprar para alquilar» en España es hoy muy rentable

Durante años el alquiler representó en España algo más que una forma rápida, flexible y (relativamente) libre de compromisos de encontrar vivienda. También era el trampolín para quienes querían dar el salto y convertirse en propietarios de su propia casa, la ‘antesala’ por la que uno pasaba mientras reunía la estabilidad y el nivel de ahorros suficientes para comprarse un piso. Ya no. En el loco mercado de 2026 el alquiler se ha convertido una suerte de limbo del que muchas familias son incapaces de salir, atrapadas en una aparente contradicción: alquilar es muchísimo más caro que hipotecarse, pero también más ‘accesible’.

Y eso hace que comprar para alquilar resulte cada vez más apetitoso.

¿Qué ha pasado? Que los roles que hasta hace no tanto parecían asentados en el mercado inmobiliario español se están desdibujando. Lo comentábamos antes. Durante mucho tiempo el alquiler fue algo más que una forma rápida y flexible de encontrar vivienda. Servía también de trampolín para quien quería convertirse en propietario. Alquilabas, ahorrabas y (previa visita al banco) comprabas.

El problema es que tras la escalada de precios de los últimos años y el profundo desequilibrio entre oferta y demanda, ahora mismo alquilar sale mucho más caro que hipotecarse. Y hay señales que sugieren que esa brecha se está enquistando, haciendo cada vez más difícil que quienes ahora viven como inquilinos puedan dar el salto, firmar un crédito y convertirse en titulares de sus propias casas.

¿Qué dicen los datos? No es fácil hacer una ‘fotografía’ general de lo que ocurre en España porque el mercado inmobiliario varía mucho de una región a otra. Incluso entre ciudades próximas. Con todo, hay algunas pistas interesantes. En 2018 era posible ya encontrar zonas ‘top’ en las que los alquileres superaban las cuotas hipotecarias. Hoy esa es la tónica general en la mayor parte del país. 

En 2022 un estudio de iAhorro estimó que el coste mensual de un crédito hipotecario era 394 euros inferior al de alquilar una vivienda. A mediados del año pasado la misma entidad publicó otro informe que ya situaba esa brecha en 430 €, la diferencia entre la media de los alquileres (1.153) y los créditos (722).

Los responsables del estudio advertían por entonces que las cargas de quienes viven de alquiler y quienes lo hacen con hipotecas estaban siguiendo direcciones opuestas. Los inquilinos sufrían las consecuencias de un mercado roto en el que los precios no paran de crecer. En el segundo caso (el de los créditos bancarios) iAhorro detectaba un descenso de las cuotas, favorecido por la bajada de tipos. 

¿Hay indicadores más actuales? Sí. La SER acaba de publicar una nueva comparativa que demuestra que, con vaivenes, esa brecha sigue inmutable. Según los datos que maneja, el coste medio de una hipoteca se situaba a cierre de 2025 en 796 € al mes mientras que el del alquiler ronda los 1.184. Es decir, la brecha entre ambos es de alrededor de 400 euros. Si tomamos como referencia la media de todo 2025 para las hipotecas (769 €) la diferencia es aún mayor, de 415 €.

¿Qué significa eso? Que de media la gente que vive en una vivienda de su propiedad y paga una hipoteca al banco se gasta al año (12 mensualidades) unos 4.800 € menos que quienes residen en viviendas alquiladas. La diferencia es incluso mayor en mercados muy tensionados, como Baleares o Cataluña.

¿De dónde salen las cifras? La información de los créditos la aporta el Colegio de Registradores, que en su última estadística inmobiliaria aporta datos sobre las cuotas hipotecarias del último cuatrimestre de 2025. ¿Qué muestran sus tablas? Que a cierre del año pasado la mensualidad se situaba en España en 796,6 euros, un 1,3% más que el trimestre anterior. Ese es el indicador medio a nivel estatal, pero la cosa cambia cuando analizamos cada región de España. La más barata es Murcia, donde la cuota apenas pasa de 500 euros. Las más caras son, con diferencia, las Islas Baleares (1.298,3 euros) y Madrid (1.250,3).

Los datos sobre arrendamientos parten del observatorio de Alquiler Seguro, que señala que en 2025 el precio medio de la vivienda se situó en 1.184 €. De nuevo se trata de un indicador estatal que oculta profundas diferencias entre comunidades autónomas. Poco tienen que ver por ejemplo los 1.643 euros que pagan de media los inquilinos de las Islas Baleares, los 1.584 de los madrileños o 1.439 de los catalanes con los 707 de Castilla-La Mancha o 582 de Extremadura.

¿Por qué esa brecha? Porque aunque las estadísticas muestran que en el último año se han encarecido tanto las hipotecarias como los alquileres, estos últimos lo han hecho más rápido. Según el Colegio de Registradores las cuotas de los créditos han subido un 4,2%. En el caso de las rentas, Alquiler Seguro estima un alza de casi el 6%, aunque hay otros informes (este de Idealista) que aseguran que la variación interanual ha sido mayor y supera el 8%. El resultado es que los inquilinos se ven obligados a dedicar cada vez una mayor parte de sus ingresos a la vivienda, superando incluso el 40%, muy por encima de lo aconsejado.

¿Por qué no se hipotecan? Porque aunque ahora mismo sale más a cuento pagarle a un banco que a un casero no todo el mundo puede hipotecarse. Para empezar porque la compra de una vivienda suele requerir el pago de una entrada inicial. Normalmente un 20% de su valor, a lo que se añaden gastos de gestión. El dilema de los inquilinos es cómo acumular esa suma mientras afrontan alquileres que se llevan el 40% de sus ingresos, neutralizando su capacidad de ahorro. 

Otro hándicap importante son las exigencias de solvencia que piden los bancos. De ahí que, incluso aunque bajen los tipos de interés y la hipoteca ejerza menos presión sobre las familias, sea una quimera para muchos inquilinos.

Imágenes | Enes (Unsplash)

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Alquilar ya es 400 € más caro que hipotecarse: es la prueba de que «comprar para alquilar» en España es hoy muy rentable

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por
Carlos Prego

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