Hace poco más de 30 años, cuando los residentes de la ciudad de Buenos Aires comenzaron a migrar a áreas suburbanas buscando el verde, muchos desarrolladores inmobiliarios se volcaron a construir en el eje San Isidro-Pilar, para atender a esta demanda. Pero hubo otros más osados que apostaron por nuevos destinos como el corredor de Canning: una zona que pasó de tener 8000 a 100.000 habitantes en 25 años. Dentro de este último grupo hay un visionario que se encuentra construyendo en una nueva zona que poco a poco va creciendo y que en palabras de él será “más fuerte que la anterior”.
Issel Kiperszmid tiene 74 años y lleva casi 50 desarrollando proyectos. Maneja Dypsa y también fue el fundador de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que reúne a 140 empresas del sector. Oriundo de un sencillo barrio de trabajadores de La Plata, mejor conocido como Mondongo, comenzó desarrollando edificios justamente en su ciudad natal. Se trata de una vocación que llevaba en la sangre, ya que su abuelo, quien falleció en el holocausto, también trabajó en el sector de la construcción.
Fin del cepo: cuáles son las propiedades que conviene comprar
En 1975, Kiperszmid se incorporó a una empresa constructora en la misma ciudad, se hizo cargo de la compañía a sus pocos 24 años y revela que los obstáculos en su carrera no tardaron en aparecer. Su primer desafío: el Rodrigazo, un plan económico del entonces ministro de Economía de la Nación, que incluyó una devaluación del peso, un incremento de las tarifas de servicios públicos y un tope a los incrementos salariales. “En ese momento estábamos en medio de obras y me propuse terminar todo, para cumplir con las entregas que habíamos prometido a la gente”, recuerda.
Uno de sus inversores en sus primeros años de trabajo fue nada menos que René Favaloro, médico argentino creador de la técnica del bypass coronario. “Yo iba al Hospital Güemes, donde él trabajaba; esperaba a que saliera de operar y él, que era hincha del club Gimnasia y Esgrima de La Plata me decía a mí, que soy del equipo contrario (Estudiantes de La Plata): ‘Pincha, ¿qué tenés para ofrecerme?’”, recuerda divertido Kiperszmid y agrega conmovido: “Yo lo vi comprar departamentos y después venderlos para poder sacar adelante la fundación que creó”.
La apuesta por la zona sur
El desarrollador fue creciendo poco a poco en su profesión y en los 90, cuando muchos se lanzaron a construir en zona norte, fue uno de los visionarios que descubrió otra lugar a sólo 40 minutos de la ciudad de Buenos Aires, pero camino hacia el sur. Es que la construcción de autopistas permitió un acceso fluido a zonas donde antes era más difícil llegar: una de ellas, la 25 de Mayo, se inauguró el 6 de diciembre de 1980 y conectó el centro de Buenos Aires con el oeste. “Agarramos un mapa y nos pusimos a estudiar qué zonas tenían fácil acceso a la capital y buenas posibilidades de desarrollar grandes emprendimientos. Así fue cómo llegamos a Canning”, recuerda Kiperszmid, que explica que, en ese entonces, se acababa de abrir el paso de la Autopista Ezeiza-Cañuelas que llegaba a este lugar y en la que sólo existían barrios de la colectividad coreana y judía. “La primera vez que visité la zona, llegué a caballo”, cuenta divertido Kiperszmid.
Cómo es la mansión flotante de Cristiano Ronaldo que forma parte de su imperio inmobiliario
Canning se utilizaba sólo como espacio de fin de semana, pero “nosotros queríamos orientarnos a gente que no fuera ocasionalmente al lugar, sino que residiera ahí de forma permanente”. Kiperszmid detalla que apuntaban a un público de Caballito, Lomas de Zamora o Lanús que buscara una mejor calidad de vida. Con eso en mente, llevaron el modelo del housing a la zona: ofrecían 12 modelos de casas, con posibilidad de agregar varios adicionales y seis meses después se entregaba llave en mano el modelo elegido. Hicieron una alianza con dos bancos para ofrecer la posibilidad de comprar con financiación a 20 años y, así, lograron vender 548 casas en la zona. “Es un modelo que en Estados Unidos es sumamente habitual y, a través del cual comprás una casa con todas las ventajas que tiene, pero por el valor de un departamento de tres ambientes. La clave es que haya estabilidad macroeconómica, porque el comprador de este producto es siempre consumidor final, no inversor, por lo que necesita apoyo crediticio, algo que se da en una economía equilibrada”, agrega el developer. Así creó Campos de Echeverría, uno de los pocos barrios de Buenos Aires que tiene casas muy similares entre sí.
Hoy, Canning explota. Aunque el corredor incluye áreas de varios partidos (Ezeiza, San Vicente, Esteban Echeverría y Presidente Perón), con solo analizar los números de la localidad de Canning, ya se puede ver el crecimiento exponencial de la zona: según el último censo, cuenta con 18.457 habitantes, pero en los 90 apenas tenía 4136, según Poblaciones.org. Es decir, la localidad creció un 346,25 % en poco más de 30 años.
Si los números se amplían a Ezeiza, Gastón Granados, intendente de ese municipio, detalla que “hace 25 años, esta zona de Canning/Ezeiza contaba con aproximadamente 8000 habitantes. Hoy en día, esta cifra ha aumentado a casi 100.000 residentes, principalmente de clase media y media alta”. Además, explica que la expansión de barrios cerrados fue un factor clave en la transformación urbana, y revela que, actualmente, la región alberga más de 60 urbanizaciones, incluyendo clubes de campo, barrios privados y condominios de alta gama.
Una nueva zona en la mira
Un nuevo lugar captó la atención de este desarrollador inmobiliario. Es que el auge de Canning está contagiando a sus zonas aledañas y ahora derrama en la intersección de la Autopista Ezeiza Cañuelas y Presidente Perón, el corredor que es la continuación de Camino del Buen Ayre. Este lugar que también está en la mira del empresario, es vecino de Canning y forma parte de Distrito Camino Real, la nueva localidad que se está creando en el Municipio de Ezeiza, según anunció recientemente su intendente Granados.
La zona ya alberga algunos barrios, como La Tercera o Lomas de Ezeiza y cuenta con un acceso llamado Camino Real, que conecta con la Autopista Riccheri y que se está pavimentando.
“Dentro de 15 años, será más fuerte que Canning”, se anima a decir Kiperszmid y enumera las virtudes que justifican esa afirmación: existe acceso directo desde la Autopista Ezeiza Cañuelas, mientras que “hoy el acceso a la segunda etapa de Canning se ha transformado en un cuello de botella tremendo, por la sumatoria de varios proyectos que se han ido levantando en el corredor”.
El emprendimiento que está construyendo Kiperszmid ahí es un complejo llamado Aluen, y se encuentra justo antes de llegar a Canning, por lo que se puede acceder a él sin tomar el camino donde hoy existe congestión. Además, también se cruza con la Autopista Presidente Perón, que suma otra salida a esta nueva zona.
El proyecto suma unas 112 hectáreas totales y contempla una inversión estimada de US$20 millones. Contará con 560 casas con el modelo housing, de entre 180 m² y 300 m², en terrenos de 800 m² promedio. También habrá 120 townhouses de entre 110/120 m² cubiertos y edificios con 252 departamentos de entre 60 m² y 110 m². El metro cuadrado ronda los US$1700/1800 y las casas van de los US$230.000 a los US$300.000 aproximadamente. Todo se venderá en alianza con un banco que otorgará financiación con créditos UVA de acá a 20 años, aunque aún dan a conocer qué entidad es. Además, realizaron un programa con el banco de valores, para poder securitizar las hipotecas: esto le permitirá a la empresa recibir el pago de las casas inmediatamente y seguir financiando nuevos proyectos.
Cuál es el horario ideal para darle de comer a un perro
El proyecto contempla el desarrollo de una zona comercial, un hotel Howard Johnson que ya está funcionando y una sede del Colegio North Hills. “El crecimiento va a ser explosivo”, apunta. Ya está hecha toda la urbanización de las primeras 80 hectáreas y en este momento se encuentran construyendo las casas, que saldrán a la venta a mediados del 2025.
No es menor el hecho de que la Autopista Ezeiza-Cañuelas alberga a 20 km de este lugar varios proyectos de mucha envergadura, vinculados al polo, que van tomando forma. Cañuelas ya cuenta con cinco clubes de polo consolidados, con varios más en gestación, además de 15 organizaciones dedicadas a este deporte. Y su infraestructura sigue el ritmo de este auge, con 35 canchas construidas y más de 30 proyectadas. Mientras que el corazón de este mundo, los caballos, suman actualmente 2500 ejemplares bajo cuidado, un número que podría duplicarse en tan solo cinco años.
Una vocación en acto
Ahora bien, ¿cuál es el secreto de este desarrollador que encuentra nuevas zonas y se lanza a emprender ahí? Crear colegios. La empresa llevó adelante uno de los primeros barrios que llegaron a Canning e hicieron una inversión para trasladar el tradicional colegio Grilli al lado de Campos de Echeverría y a pocos metros de Echeverría del Lago, los countries que construyó. “No hacemos barrios, creamos comunidades. Y el colegio es un pilar en la comunidad, porque la consolida”, revela el empresario.
También explica que el tipo de construcción que utilizan es semi industrializada, una clave en su modelo de negocios: se ahorran tiempos, ya que el 60% del trabajo se hace en una fábrica; además, en este modelo, cuando se generan grandes volúmenes –como es su caso-, los costos son menores.
El desarrollador también revela que uno de los lemas que guía su trabajo es que “en la vida hay éxitos o aprendizajes, no fracasos”. Este leit motiv lo acompañó especialmente en el emprendimiento que hizo en Puerto Madero, donde levantó dos torres, una de 42 pisos y otra de 52, conocidas como Renoir. “En ese momento, tuve la fantasía de creer que Buenos Aires podía transformarse en una ciudad de destino de inversión inmobiliaria para el resto del mundo, ya que es muy atractiva por su oferta cultural y gastronómica, cuenta con mayor seguridad que otros países de Latinoamérica y está alejada de los conflictos del mundo. Pero en el 2007, cuando surgió la crisis del campo, la gente que había mirado la Argentina para comprar empezó a dudar”, cuenta Kiperszmid, y recuerda que habían vendido el emprendimiento en dólares a precio fijo, pero en ese entonces hubo una fuerte inflación en dólares “que generó un quebranto importante”.
El empresario también fue el creador del shopping de San Justo, un centro comercial ubicado en La Matanza, inaugurado en 2009, que cuenta con 25.000 m², 120 espacios comerciales, y que es visitado por 600.000/700.000 personas mensualmente, según números de Dypsa Group.
Hoy avanzan con proyectos en Vaca Muerta, la segunda reserva de gas y la cuarta de petróleo no convencional del mundo, donde existe una gran demanda de desarrollos de real estate para abastecer la vivienda de los trabajadores de la zona. Explica que cuentan con un hotel en la zona que funciona desde antes de la pandemia y ofrece servicios ejecutivos a las empresas que operan allí o que tienen a profesionales trabajando. “Entendemos que Vaca Muerta se trata de una zona donde están dadas todas las condiciones para que haya un desarrollo de relevancia”, comparte Kiperszmid, que detalla que a mediados de abril lanzarán la venta de 28 nuevos departamentos en Añelo.
No sólo eso, sino que proyecta hacer townhouses en Zárate: un emprendimiento para personal de las empresas que están erradicadas en esa zona. Además, tiene en sus planes la construcción de un colegio en Hudson, con pequeño centro comercial y departamentos. Por último, están preparando un emprendimiento en Parque Patricios: un hub de tecnología que será un punto de encuentro para los generadores de esta industria.
