España es (cada vez) más un país de herederos. Y eso se deja sentir en su mercado inmobiliario. Si en 2007 el 11% de las viviendas que cambiaban de manos lo hacían a través de herencias, en 2024 ese dato superaba ya el 19%. En Fotocasa Research han bajado aún más al detalle y se han encontrado con que el 16% de toda la oferta inmobiliaria española se alimenta de viviendas que han pasado de unos familiares a otros, un porcentaje aún mayor si nos ceñimos solo al mercado de compraventa.
Tras esa cifra hay oportunidades… y retos.
El porcentaje: 16%. Hace unos meses los técnicos de Fotocasa Research se hicieron una pregunta: ¿Qué peso tienen las herencias en el mercado inmobiliario español? Para salir de dudas en febrero realizaron una encuesta que arroja algunos resultados interesantes. Primero, porque nos ayudan a entender la ‘foto’ actual del mercado, muy condicionado por una falta de vivienda que no cubre la obra nueva. Segundo, porque se completan con otros estudios similares del último lustro.
De todas sus conclusiones la más reveladora es que, en un mercado muy marcado por el desajuste entre oferta y demanda, las viviendas heredadas suponen casi la quinta parte (el 16%) de todas las propiedades disponibles. Además no se trata de una situación puntual. El dato coincide más o menos con el del año pasado (15%), aunque se queda por debajo del pico del 18% registrado en plena pandemia.
Más ventas que alquileres. El 16% es la ‘foto general’, pero oculta algunos matices que solo se aprecian al bajar al detalle. El principal es que ese porcentaje varía de forma considerable dependiendo del segmento del que hablemos, si nos referimos a casas disponibles para alquilar o del mercado de compraventa. En el segundo caso, el de las casas que buscan un comprador, el impacto es mayor.
«Por segmentos, el peso de los herederos en el mercado de compraventa duplica históricamente al que estos tienen en el alquiler. Las personas que han recibido una vivienda en herencia representan el 23% de la oferta en el mercado de compra, mientras que ese porcentaje se reduce al 11% en el segmento del alquiler», comenta María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa. Ambos indicadores se sitúan un punto porcentual por encima de los anotados el año pasado.
Un mercado en pleno cambio. Matos recuerda que el peso de la vivienda heredada ha ido aumentando año tras año por la deriva demográfica del país, marcada por el envejecimiento de los baby boomers y la progresiva caída de la natalidad, y advierte de los efectos de la ‘Gran transferencia de riqueza’.
«Estimamos que en la próxima década se producirá la mayor transferencia de patrimonio intergeneracional de la historia, lo que tendrá un impacto estructural en el mercado», reflexiona la portavoz de Fotocasa, y añade: «Sin embargo, por cada vivienda heredada que se destina al alquiler, el doble se vende».
¿Por qué esa diferencia? Además de recabar datos, Fotocasa ha preguntado también a algunos herederos qué les lleva a vender o alquilar sus viviendas. La primera conclusión, al menos entre los primeros, los que optan por deshacerse de su legado, es que pesan sobre todo los «motivos personales», la razón que alega el 34% de los encuestados. Otro argumento clave es que no les atrae la perspectiva de convertirse en caseros. Y no lo hace básicamente por miedo a los impagos.
«Los herederos que prefieren vender también lo hacen para evitar problemas con el pago del alquiler (32%), una opción que ha incrementado notablemente su apoyo en los últimos años, ya que se situaba en el 23% en 2024», recuerda la experta. Al elaborar su estudio la plataforma se ha encontrado también con herederos reacios a arrendar sus viviendas por temor a que los inquilinos causen desperfectos (21%) o la «ausencia de beneficios fiscales que compensen los riesgos» (21%).
«Una vía natural». Matos recuerda que durante el último año esos recelos han aumentado su impacto en el mercado, y advierte: «En el arrendamiento es donde se necesita más vivienda, por lo que, si se lograra generar un entorno de mayor seguridad y confianza, muchas de estas viviendas heredadas podrían convertirse en una vía natural para incrementar la oferta en alquiler». Quienes sí se decantan por arrendar sus casas lo hacen en busca de una fuente de ingresos y rentabilidad.
¿Y quiénes heredan? Esa es otra de las preguntas que responde el informe. Según los datos recabados por Fotocasa, el perfil del heredero que opta por sacar su vivienda al mercado inmobiliario (bien en arrendamiento o a la venta) está muy definido: son sobre todo hombres (representan el 60% de los casos) de en torno a 54 años, clase alta o media-alta y que habitualmente residen con su pareja e hijos. Por comunidades, destaca Madrid, la región en la que los herederos alcanzan un mayor peso. En segundo lugar se sitúa Andalucía y en cuarto Cataluña.
¿Hay más datos? Sí. Fotocasa da una pista, pero no es la única que muestra el impacto de las herencias en el mercado inmobiliario español. Otra la aporta el INE, que lleva años elaborando un registro histórico de las transmisiones de viviendas que se cierran en todo el país fijándose en cómo se llevan a cabo; es decir, si se trata de donaciones, compraventas, permutas, herencias o alguna otra fórmula.
¿Su conclusión? En 2007 cambiaron de manos en España alrededor de 1,2 millones de viviendas. La inmensa mayoría (775.300) lo hicieron en operaciones de compraventa y 131.200 a través de herencias, por lo que esa última opción tenía un impacto del 11,1% en el mercado. El año pasado la foto era ya algo distinta. Del millón de transmisiones anotadas por el INE, 642.000 se correspondieron con compraventas y 201.000 con herencias, lo que eleva su huella al 19,3%.
Las herencias ganan peso además en un momento delicado para el mercado inmobiliario, muy condicionado por la gran demanda y la escasez de oferta. El Observatorio de Vivienda y Suelo muestra que en 2024 se finalizaron casi 101.000 viviendas para cubrir ese desequilibrio, un 13% más que en 2023, pero el dato sigue muy por debajo del ritmo de creación de hogares anotado por el INE.
Imágenes | Andrés García (Unsplash) y Joseph Bouvier (Unsplash)
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La noticia
Solo hay un grupo que está escapando a la trampa mortal de la vivienda en España: los herederos
fue publicada originalmente en
Xataka
por
Carlos Prego
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