Con un mercado intocable, precios desorbitados y condiciones draconianas, durante años a muchos habitantes de Madrid que querían comprarse una casa no les quedó otra que buscar fuera de la capital, en el área metropolitana. La lógica era muy sencilla: quizás no podían pagarse un piso en la Castellana, pero sí en Alcobendas, Coslada, Leganés o Móstoles, localidades relativamente bien comunicadas con Madrid y con mercados inmobiliarios más ‘amables’.
El problema es que esos refugios son cada vez menos refugios.
¿Dónde compro casa? Hubo un tiempo en el que la respuesta a esa pregunta era obvia. Uno compraba donde podía, pero habitualmente el mercado ofrecía el margen suficiente como para no tener que irse del municipio en el que uno quería habitar por arraigo, lazos personales o trabajo. En los últimos años ese margen se ha ido estrechando cada vez más en urbes como Madrid o Barcelona, obligando a los compradores a plantearse su futuro más allá, en las áreas metropolitanas.
Incluso hay gente que, aprovechando el teletrabajo y la mejora del transporte público, decide meter sus cosas en cajas y mudarse a decenas (o incluso cientos) de kilómetros de distancia sin renunciar a sus trabajos en Madrid. Es algo que ya se percibe por ejemplo en Valladolid, que ha visto cómo su padrón crece gracias en parte a madrileños que acuden allí atraídos por un mercado residencial más asequible. Entre ambas ciudades hay alrededor de doscientos kilómetros en coche, pero el AVE permite cubrir el trayecto en poco más de una hora.
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¿Es una solución real? El problema, como señalaba hace unos días José Manuel García Suárez en X, es que esos municipios que durante años han sido el «plan B» de quienes buscaban casa cerca de Madrid no son inmunes a la lógica (y las tensiones) del mercado. Sus precios quizás sigan siendo inferiores en muchos casos a los que se pagan de media en la capital, pero esa distancia se recorta poco a poco. Es más, cuanto más asequibles eran en un inicio sus mercados más rápido parecen estar encareciéndose, limando su valor como ‘refugios’ de vivienda.
¿Qué significa eso? Que aunque en esas localidades la vivienda sigue siendo más barata que en Madrid, el m2 ha empezado a encarecerse a más velocidad que en la capital, lo que deja botando una pregunta incómoda: ¿Seguirán siendo una alternativa para quienes huyen de la capital? Y si es así, ¿cuánto tiempo?
El fenómeno se entiende mejor con los datos de Idealista. Ahora mismo en el portal inmobiliario el m2 residencial se ofrece de media en Madrid a 5.960 euros. Salvo alguna urbanización de lujo, no hay ninguna población de la provincia con una vivienda tan cara. Sin embargo en lo que ya no destaca Madrid es en el ritmo al que suben los precios. Según Idealista, las casas se han encarecido allí un 12% en el último año frente al 16% de Pozuelo de Alcorcón, 19,8% de Majadahonda, 19,3% de Alcobendas, 16,2% de Rivas-Vaciamadrid o 20,8% de Getafe.
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Población |
Precio (marzo de 2026) |
Variación trimestral |
Variación anual |
|---|---|---|---|
|
Madrid |
5.960 €/m2 |
+2,4% |
+12% |
|
Alcobendas |
3.962 €/m2 |
+3,5% |
+19,3% |
|
San Sebastián de los reyes |
3.861 €/m2 |
+3,4% |
+12,1% |
|
Tres Cantos |
3.904 €/m2 |
+2,1% |
+16,9% |
|
Las Rozas |
4.031 €/m2 |
+3,3% |
+19,2% |
|
Majadahonda |
4.675 €/m2 |
+4,6% |
+19,8% |
|
Pozuelo de Alarcón |
4.966 €/m2 |
+2,8% |
+16% |
|
Boadilla del Monte |
3.924 €/m2 |
+2,6% |
+17,4% |
|
Mostoles |
2.924 €/m2 |
+4,5% |
+20,6% |
|
Leganés |
3.120 €/m2 |
+2,1% |
+20,2% |
|
Fuenlabrada |
2.810 €/m2 |
+4,6% |
+19,6% |
|
Getafe |
3.162 €/m2 |
+3,7% |
+20,8% |
|
Rivas-Vaciamadrid |
3.241 €/m2 |
+3,4% |
+16,2% |
|
Coslada |
3.121 €/m2 |
+1,7% |
+23,5% |
|
San Fernando de Henares |
2.983 €/m2 |
+1% |
+20,9% |
Pero era algo esperable, ¿no? Más o menos. Que la vivienda se esté encareciendo a más velocidad en Fuenlabrada que en Madrid capital es en cierto modo lógico. Cuanto mayor es un valor más difícil resulta que registre grandes incrementos porcentuales. Dicho de otro modo: que en Madrid la vivienda haya subido un 12% y en Coslada un 23,5% no tiene por qué significar, en términos netos, que esta última exija desembolsar una mayo cantidad de dinero.
Dejando claro lo anterior, datos como los publicados por Idealista demuestran que el mercado inmobiliario se está recalentando más rápidamente en la periferia que en la metrópoli. Y eso sí es relevante porque dibuja un escenario en el que el área metropolitana deja de ser el «plan B» de quien busca vivienda asequible.
El fenómeno además no es exclusivo de Madrid. Algo similar ocurre en la periferia de Barcelona, que ha visto cómo la vivienda de Badalona, Santa Coloma o Cornella de Llobregat se encarece a mayor velocidad que en la Ciudad Condal.
¿Qué podemos esperar? El panorama es complicado por varias razones. Primero porque el mercado de Madrid o Barcelona no emite señales de que esté enfriándose, no al menos en lo que a precios se refiere. Además en España siguen creándose hogares a más velocidad de lo que se construyen nuevas viviendas, lo que sugiere que el déficit que tensiona el mercado no se corregirá a corto plazo. La pregunta es cómo afectará eso a las grandes áreas metropolitanas.
El teletrabajo y el transporte público favorecen que cada vez haya más gente dispuesta a vivir lejos de sus empleos (el número de quienes viven y trabajan en provincias distintas ha aumentado un 30% desde 2019), pero casos como los de Madrid o Barcelona muestran que las subidas de precios no tardan en trasladarse a los nuevos mercados, cebándose sobre todo con los más asequibles.
Imagen | Joshua Aguilar (Unsplash)
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La noticia
La periferia siempre fue el refugio de quienes huían de los precios de la vivienda de Madrid. Eso se ha terminado
fue publicada originalmente en
Xataka
por
Carlos Prego
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